Planta de Valores Genéricos

O QUE É A PLANTA DE VALORES GENÉRICOS:

A Planta de Valores Genéricos (PVG) é o instrumento legal através do qual a municipalidade estabelece os valores de terrenos e edificações para os efeitos de cobrança de impostos, tais como o IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis “inter-vivos” e, forma base legal de valores para o cálculo de desapropriações ou Contribuições de Melhoria.

A PVG, que necessita ser aprovada pela Câmara Municipal de Vereadores para entrar em vigência, é elaborada através de metodologia técnica, a qual segue os preceitos da norma ABNT NBR 14653-2 – Norma para Avaliação de Bens Urbanos, a qual prescreve, para determinação do valor de terrenos e edificações, o uso de metodologia comparativa de dados de mercado.

A metodologia básica se dá através do uso de dois métodos avaliatórios alternativos: a estatística descritiva ou a estatística inferencial.

A estatística descritiva prevê o tratamento dos valores por fatores, efetuando-se a avaliação de um imóvel paradigma por zona homogênea de valor ou zona de pesquisa e definindo-se os fatores de correção que possam expressar as diferenças entre os atributos de mercado e os do bem avaliando, tais como : localização, dimensão, profundidade do terreno, testada, frentes múltiplas, situação na quadra, topografia, pedologia, infra-estrutura, etc, ou, no caso de edificações, a idade do imóvel, material construtivo, padrão de construção, conservação, características especiais, etc.

As desvantagens do uso de fatores de correção para avaliações massivas, com é o caso da PVG, é que os valores dos fatores de correção geralmente não são obtidos através de amostragem estatística, além da dificuldade em se obter valor para certos fatores e ainda, o fato dos fatores de correção não se comportarem de forma homogênea para toda uma cidade.

O outro método avaliatório é o da estatística inferencial, utilizando-se regressão linear múltipla, a qual estabelece a relação entre uma variável dependente (preço) e as variáveis independentes, que são as características do imóvel, tais como a topografia do terreno, pedologia, localização, situação na quadra, distancia dos pólos valorizadores, zoneamento de uso, etc.

A vantagem do uso da inferência estatística é que a determinação do valor dos regressores, ou seja das variáveis independentes (equivalente ao valor dos fatores na estatística descritiva) é efetuada através de processamento estatístico, sem subjetividade, definindo modelo matemático para o estabelecimento de valores unitários para cada face de quadra da área urbanizada e de valor unitário de área edificada.

A PVG é apresentada graficamente com a inserção de valor unitário de terreno para cada face de quadra e de valor unitário de área edificada, para os diversos tipos e características de construção, e compatibilizado o lançamento de valor para os imóveis urbanos efetuando-se o cruzamento com os dados disponíveis no cadastro imobiliário municipal e segundo os preceitos definidos pelo Código Tributário Municipal.

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